Amsterdam ha introdotto nuove regole per gli host Airbnb nel 2022 e i risultati sono rivelatori.
La piattaforma di prenotazione di affitti a breve termine Airbnb ha risposto alle restrizioni spagnole sugli immobili in affitto, sottolineando che avranno gravi ripercussioni sia sul reddito che sull’occupazione.
Citando una ricerca condotta da Oxford Economics alla fine del 2024, Airbnb mette in guardia contro 400.000 posti di lavoro messi a rischio dalle normative, insieme a quasi 30 miliardi di euro di entrate.
Il governo spagnolo implementato nuove normative sugli affitti brevi il 2 gennaio. Qualsiasi proprietario immobiliare che desideri affittare la propria casa deve ora essere registrato in un database nazionale e ottenere un permesso prima di poter inserire la propria proprietà sulle piattaforme di prenotazione.
Anche i fornitori di alloggi sono tenuti alla riscossione informazioni personali sensibili dai loro ospiti, compresi i dettagli bancari e gli identificatori personali. La Spagna ha anche proposto di aumentare l’IVA sugli affitti a breve termine per eguagliare il 10% pagato dagli hotel.
Anche se è entrato in vigore a gennaio, il regolamento non sarà pienamente applicato fino al 1° luglio. Dopo tale data i proprietari degli immobili rischiano sanzioni fino a 600.000 euro in caso di inadempienza.
Perché la Spagna impone queste restrizioni sugli immobili in affitto?
Per il governo spagnolo, aziende come Airbnb stanno alimentando una crisi immobiliare che può essere fermata solo attraverso una regolamentazione.
“Il nostro obbligo è quello di dare priorità all’uso delle case rispetto all’uso turistico”, ha detto il primo ministro Pedro Sanchez in una conferenza stampa la scorsa settimana. “Ci sono troppi Airbnb. Quello che manca sono gli alloggi”.
Sanchez sostiene che i non residenti al di fuori dell’UE hanno acquistato circa 27.000 case e appartamenti in Spagna nel 2023, non per viverci ma per trarne profitto. “Con la scarsità di alloggi che abbiamo, chiaramente non possiamo permetterlo”, ha concluso.
Oltre alle restrizioni su chi può affittare case e alla nuova burocrazia per i potenziali proprietari, la Spagna spera di fare domanda un’imposta fino al 100%. sugli acquisti immobiliari per acquirenti extra-UE. Ciò includerebbe acquirenti dal Regno Unito.
Un altro motivo dei cambiamenti è che i residenti si oppongono agli effetti dell’overtourism. Per tutto il 2024, alcune parti della Spagna sono state scosse da drammatiche proteste anti-turismo nei punti caldi dei visitatori più attesi nel 2025.
Nonostante il locale protesteLa Spagna ha registrato un aumento del 10% dei visitatori nel 2024, con 94 milioni di turisti stranieri in visita, secondo il ministro del Turismo Jordi Hereu.
Per i proprietari di immobili, l’implementazione di queste nuove regole è un’aggiunta sgradita e spesso fonte di confusione.
“C’è molta incertezza al riguardo”, afferma Samuel Toribio, responsabile Europa della piattaforma di noleggio Homelike. “Stiamo assistendo all’applicazione simultanea di diversi livelli legislativi che in alcuni casi sono contraddittori”.
Toribio osserva che queste diverse applicazioni a livello comunale, regionale e nazionale stanno causando confusione nel mercato. Sebbene la politica nazionale richieda un numero di registrazione, alcune regioni stanno implementando le regole in modo diverso.
In Andalusia, ad esempio, le regole cambiano a seconda della durata del noleggio, e a Madrid è in fase di adozione una norma che impedisce qualsiasi nuovo affitto a breve termine nel centro della città. “C’è una mancanza di standardizzazione nel panorama che porta a una preoccupante incertezza”, ha aggiunto.
Airbnb mette in guardia sugli impatti sulle comunità rurali e sulle piccole imprese
Il rapporto di Oxford Economics ha rilevato che nel 2023 in Spagna sono stati trascorsi 141 milioni di pernottamenti in affitti a breve termine. Gli host hanno guadagnato 5,4 miliardi di euro, ma il fatto di avere quegli ospiti in Spagna ha fruttato all’economia 29,6 miliardi di euro attraverso la spesa in negozi, ristoranti e attività commerciali locali.
“Restrizioni eccessive imposte sugli affitti a breve termine non saranno dannose solo per gli host ma anche per lo sviluppo rurale e l’attività commerciale delle piccole imprese locali”, afferma Airbnb. “Danneggeranno anche il turismo familiare che cerca semplicemente di trovare alloggi a prezzi accessibili in aree non affollate, danneggiando la competitività della Spagna come destinazione familiare”.
I dati Eurostat mostrano una tendenza verso località rurali e meno visitate per gli affitti a breve termine. Nel 2023, il 33,6% dei pernottamenti è stato trascorso nelle zone rurali, rispetto al 31% del 2018, con un aumento di 17,6 milioni di pernottamenti.
L’anno scorso, circa 150 piccole città e comuni spagnoli hanno accolto i loro primi turisti e Airbnb offre affitti in più di 5.000 località rurali e non urbane in tutto il Paese.
“Il ruolo di Airbnb nel promuovere queste esperienze rurali aumenta l’attrattiva di queste destinazioni, dà potere alle comunità locali e incoraggia pratiche di turismo sostenibile”, conclude Oxford Economics.
Airbnb afferma che il 70% delle sue prenotazioni riguardano immobili in aree rurali o urbane a bassa densità.
“Soggiornando in una casa vacanza, questi viaggiatori hanno scoperto nuovi quartieri e paesaggi”, ha affermato Juliette Langlais, Direttore degli affari pubblici per l’area EMEA di Airbnb. “Dirigendo i turisti lontano dalle destinazioni urbane affollate dove si accumulano offerta alberghiera, flussi turistici concentrati e sfide locali, gli affitti a breve termine hanno disperso i benefici del turismo alle famiglie e alle imprese locali in innumerevoli destinazioni rurali”.
La piattaforma di noleggio HomeToGo ha dichiarato a Euronews Travel che, nel 2024, l’87% delle sue ricerche di soggiorni in Spagna riguardavano destinazioni rurali.
Le restrizioni sugli affitti per le vacanze risolvono l’overtourism?
Casi di studio di altre città in cui sono state imposte restrizioni sugli affitti a breve termine suggeriscono che questa non sarà la soluzione miracolosa che la Spagna sta cercando.
Ad Amsterdam, che ha adottato una serie di norme sugli affitti a breve termine, i turisti non hanno smesso di arrivare. Dall’introduzione delle norme attuali nel 2022, i pernottamenti complessivi in città sono aumentati del 12%.
Mentre gli hotel hanno visto aumentare le notti degli ospiti, l’impatto delle normative ha colpito in modo sproporzionato i proprietari di affitti a breve termine. Nello stesso periodo, si è verificata una diminuzione del 52% dei pernottamenti degli ospiti in affitto a breve termine, che secondo Oxford Economics potrebbe significare una perdita di 269 milioni di euro di potenziali guadagni da parte degli host.
“Airbnb comprende che in alcune zone frequentate dai turisti, dove gli affitti dedicati a breve termine costituiscono una quota importante del patrimonio immobiliare, l’impatto sui costi e sulla disponibilità degli alloggi potrebbe essere relativamente elevato”, afferma Jaime Rodríguez de Santiago, direttore generale di Airbnb. Spagna. “È qui che Airbnb è aperta a collaborare con i governi per applicare una regolamentazione mirata e graduale”.
Gli affitti a breve termine rappresentano una piccola parte del totale alloggiamento stock nelle principali città europee. Amsterdam ha la percentuale più alta, ma è ancora solo dell’1,5%. In Spagna, l’1,2%. Barcellona e gli alloggi di Madrid sono classificati come affitti a breve termine.
Ma anche questo non è il quadro completo, poiché molti di questi affitti sono abitati almeno per una parte dell’anno dai proprietari. Per quanto riguarda gli affitti dedicati, disponibili per almeno 180 notti all’anno, la quota di Madrid è dello 0,1% e di Barcellona dell’1,3%.
Airbnb sostiene che la lobby degli hotel ha diffuso il messaggio che la colpa è degli affitti a breve termine carenza di alloggi. Ma se non sono Airbnb e piattaforme simili a causare la crisi immobiliare, cos’è?
“Il problema principale è la mancanza di offerta”, ha detto Samuel Toribio a Euronews Travel. “Il ritmo di costruzione di nuove case non ha ancora raggiunto gli standard del 2007 a causa dell’aumento dei costi di produzione, della mancanza di professionisti nel settore e dell’incapacità di attrarre investimenti.”
Toribio cita anche la nuova legge sull’abitazione in Spagna, entrata in vigore nel 2023, come “spaventosa” per il settore. Secondo lui mancano incentivi fiscali affinché i proprietari privati possano mettere più case sul mercato.
Airbnb Spagna afferma che il problema fondamentale è che non si costruiscono abbastanza case. “Nell’ultimo decennio, la Spagna ha costruito meno case che in qualsiasi momento dal 1970”, ha detto un portavoce a Euronews Travel. “Nel 2023, i dati del Ministero dell’Edilizia abitativa mostrano che la creazione di nuove famiglie in Spagna ha superato di tre a uno il numero di nuove case costruite”.
La piattaforma di affitto sottolinea inoltre che la Spagna ha oltre quattro milioni di case sfitte, che rappresentano oltre il 14% del suo patrimonio immobiliare.
Quando si tratta di eccessivo turismoToribio rileva che sono necessarie discussioni che vadano oltre le normative attuali. “C’è un enorme bisogno di una discussione sulle potenziali quote e sul tipo di turismo che le città possono assorbire”, afferma.
Airbnb e Oxford Economics riferiscono entrambi che, implementando queste restrizioni, la Spagna potrebbe effettivamente portare più turismo nelle città e nelle aree urbane già sovraffollate.
“Queste limitazioni normative stanno facendo sì che l’economia turistica spagnola diventi fortemente dipendente dalle catene alberghiere internazionali, super-concentrate in alcune aree urbane e costiere”, afferma Airbnb. “Ciò sta alimentando il turismo di massa e facendo salire i prezzi degli alloggi per i viaggiatori, con poco o nessun beneficio per le famiglie locali”.
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